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リフォーム・リノベーションを知る

中古+リノベーションお役立ち情報

リノベーションデータ

中古+リノベーションのあれこれ

データで見たら一目瞭然?

寒さ厳しい北海道で中古住宅をリノベーションするのって
どれくらいのお金がかかるんだろう…。
住宅を探す時は、どうやって探したんだろう…。
そんな知りたいことをまとめてみました。

(データベース/プランドゥリフォーム取材宅より集計)

 
 
Q1. 購入した物件の場所は希望通りでしたか?


購入した物件の場所は 希望通りでしたか?のグラフ

「駅近」「~区」「職場近郊」など希望することは色々ありますが、98%の方が希望をかなえられたようです。場所がなければ建てることができない新築と違い、中古物件は希望する場所で探しだすことができるのが、魅力といえますね!

 
 
Q2.中古物件の購入価格は?


中古物件の購入価格は?のグラフ

 マンションも戸建ても1,000万円以下と1,500万円以下に大きく分かれており、物件購入価格は1,500万円以内という方が全体の7割以上を占めています。物件費用とリノベーション費用を合算して1,500万円から3,000万円で収まるようにプランしているケースが多いようです。住みたいエリアで新築が建つのを待つよりもずっと効率的といえます。

 
 
Q3.リノベーションにかかった費用は?


リノベーションにかかった費用は?のグラフ

 物件取得の費用を除いた、リノベーションにかけるお金はほぼ3分割。マンションはフルリノベーションでも1,000万円以下が8割を占め戸建ては基礎工事や耐震耐熱工事など構造部分の費用がかかる分、割高となりますが、想いどうりの家を造れる楽しみは新築にはないものです!

 
 
Q4.購入した中古物件の築年数は?


購入した中古物件の築年数は?のグラフ

 戸建ての半数以上は築30年~35年未満の中古物件を購入していることがわかります。そして、2位は築35年~40年未満となっています。マンションも1位は築30年~35年未満と戸建てと同じ結果に。購入前にはリノベーションに適しているかを必ず確認しましょう。

 
 
Q5.中古物件を購入する際にこだわった点はどこ?


中古物件を購入する際に こだわった点はどこ?のグラフ

「立地」がダントツですね。少しでも利便性がよい場所に住みたいと思うのが人情ということですね。2番目に多かったのは少しでも抑えたいコスト。中古+リノベーションでは新築と比較して、費用も立地も両方の希望が叶う可能性が高いのがメリット。だからこそ両方とも妥協したくないですよね。

 
 
Q6.リノベーションのこだわった点は?


リノベーションのこだわった点は?のグラフ

 間取りのこだわりの1位はお子さんの成長に合わせて対応できるようにしたい、という希望です。次に多いのが好みのデザインやお気入りのインテリアをリノベーションを機に実現したということ。こだわり抜いて完成した空間は世界のどこにもない完全オリジナル。これまた、リノベーションの大きな魅力です。

 
 
Q7.リノベーションの工期は?


リノベーションの工期は?のグラフ

 マンションだと最短で3週間、一番多いのが1ヵ月。スケルトンにしてもマンションは意外に早く工事が終わります。一方、戸建ては2ヶ月~3ヶ月という期間が多いようです。これは新築とほぼ同じ工期です。工期は現在の住まいからの移動(引っ越し)に密接に関わるので、しっかりと確認しながら進めてくださいね。


最強のリノベーションマニュアル

リノベーションの手順が知りたい

 リノベーションを成功に導くには、信頼できる施工会社を早めに選ぶことが重要です。
無理なく、無駄なく、心から満足できる住まいの実現に向けて、戸建てでも、マンションでも、中古物件探しの段階から施工会社と二人三脚を始めましょう。

ここまで分かればOK、いま注目の「リノベーション」

 マイホームは、新築にこだわらず、中古住宅にしてみませんか。
そのまま住むのではなく、あなたのライフスタイルに合わせて、間取りから設備仕様までを思い通りに、大胆に改造するのです。
そんな「リノベーション」によって、安く手に入れた中古の戸建てや中古のマンションを満足のいく「自分仕様」にして住む人が増えています。
もう「リノベ」は、住まいづくりとして無視できない方法です。
「リノべのことをもっと知りたい」「リノベをやってみたい」――
こうした声に応えてお届けする〈実践リノベ入門〉。
あなたのマイホーム実現の手引きにしてください。

 
 
STEP1 家族の希望を集約する

譲れない条件、優先順位


譲れない条件、優先順位

 リノベーションする中古住宅を探し始める前に、これから暮らしたい住まいの条件を家族で話し合っておきましょう。戸建てかマンションか、通勤・通学時間はどれくらいまでか、広さはどのくらい欲しいか、間取りはどうしたいかなど、希望を出しあったうえで優先順位をつけます。
 小学生くらいまでの子どもを持つ夫婦なら、自宅周辺の遊び場、同年代の子どもが多いかどうかなど、環境重視が物件選択の軸になるかもしれません。いまは集合住宅で下階に気兼ねしながら子どもを自宅で遊ばせているのなら、この際、戸建てのリノベーションに取り組むのもいいでしょう。
「子ども」という要素を考慮しなくてよいのなら、物件選びの幅はもっと広げられます。立地重視で、都市中心部の物件に絞ってみたり、部屋数にこだわらずにオープンな空間にリノベーションできる物件で比較検討したり。
 こうして家族の希望を集約しておけば、求めるべき物件のエリアや規模が絞られるので、不動産業者に探してもらうにしても、自分で希望地域を回って見るにしても効率がよくなります。

マンションか、戸建てか

 マンションから戸建てに住み替えたい。でも、中心部近くの利便性は捨てがたい。そんな悩みを解消してくれるのも中古住宅のリノベーション。新築にこだわると、とくに都市部では、どうしても立地・環境が制約されます。
 通学や進学エリアといった子どもの教育にかかわる都合を優先したい。通勤時間を削り、その分、家族と過ごす時間を増やし、趣味や勉強の時間にも充てたい。気に入った公園やお店がそばにあり、暖かい人づきあいのある界隈に暮らしたい。――そんな環境重視派には、新築の戸建てではなく、中古の戸建てのリノベーションこそ最適な選択かもしれません。

  
STEP2 リノベーションの施工会社を選ぶ


 購入代金の決済が終わり、物件が引き渡されるまでの間も、施工会社とは細かな打ち合わせを重ねることになるでしょう。
 手に入れた物件の可能性と制約条件、当初に抱いた希望、予算範囲、そして施工会社の提案をよく検討して、リノベーションの最終プランと工事金額を確定します。いよいよ大詰めです。

物件の購入前に

 プランと工事金額に納得できたら施工会社と工事請負契約を交わします。
 工事規模によりますが、工期は1?2か月程度が目安。施工会社が作成する工程表を手元に置き、スケジュールを把握します。現場での相談や調整が必要なことが生じるかもしれません。節目となる工事の時期をおおよそ頭に入れておきましょう。

リノベーションを決意したら、早めに施工会社を選びましょう。どれだけ早めがいいか?  中古物件の購入前でもOKです。いや、むしろ購入前がベターです。物件購入の前にリノベーションの施工会社を決めるなんて、順序が逆に思えるかもしれませんが、大きな理由があるのです。それは、まず、お金に関わることです。
 リノベーションの予算は「物件価格」+「(見積り)工事金額」ですが、工事金額の見積りを出してもらうには時間がかかります。物件購入だけなら、気に入ったものが見つかれば、1週間ほどで契約することができます。
 一方、リノベーションは、大まかなプランづくりと見積りだけでも1?2か月は、かかります。すると、物件を買ったはよいが、工事にかかれず、タイムラグが生じるわけです。

同時にプランづくり

 リノベーション工事の見積りができるまで、希望の物件を押さえておくことは難しいかもしれません。また、見積りの結果、予算が大幅オーバーとなった場合、物件探しも振り出しに戻ることになりかねません。
 では、どうしたらよいでしょうか。
 物件探しと並行してリノベーションの大まかなプランづくりを進めておけば、このタイムラグを避けることができます。
 リノベーションを多く手掛けてきた施工会社なら、参考になるプランや施工例を豊富に持っているはず。求める中古物件は戸建てかマンションか、どんな間取りが希望か、内装仕様はどんなイメージか、取り入れたい設備機器は何か――。こうしたリノベーションのポイントが分かれば、工事の大枠も決まり、概算見積りを比較的スムーズに出すことができるでしょう。
 一緒にリノベーションに取り組むパートナー=施工会社を早めに選ぶべきなのは、こうした理由からです。

二重払いの期間を短く

 住宅ローンを組んで物件購入した場合、代金の決済が終わるとローンの支払いが始まります。賃貸住宅から自分でリノベーションした住まいに住み替えるまでは、やむなく家賃とローンの二重払いをすることになりますが、その期間を極力短くしたいはずです。
 物件を購入しても、施工会社が決まっていなければ、リノベーション工事に着手できません。たとえ施工会社が決まっていても、プランが確定していなければ、やはり着工できません。これでは家賃とローンの二重払いの期間が無駄に長くなってしまいます。
 購入後、間を置かずに着工できるようにするには、やはり、早めに施工会社を決めてプランづくりを進めておくことです。

好みの施工例があるか

 では、どんな施工会社を選んだらよいでしょうか。不動産の知識や現地調査(中古物件の床、壁、天井などの状態を確認する)の能力は、基本中の基本です。そのうえで、設計力や提案力、工事価格を分かりやすく提示するなどの安心感、またマンションのリノベーションなら管理組合員や管理人とのコミュニケーション力も外せないポイントでしょう。
 リフォーム雑誌などで自分の趣味や好みに合ったリノベーションの施工例を見つけたら、その会社に相談に出かけてみましょう。他の施工例も見せてもらい、右に述べた物件購入までの対応を尋ねてみましょう。これだけでも、自分とその会社との相性が、かなり確かめられるはずです。
 プランづくりから物件の引き渡しまで、新築と変わらないくらいの長丁場になる場合もあります。気持ちよく付き合える施工会社を選んでください。

 
 
STEP3 中古物件を探す


工事内容も伝える

 戸建てでもマンションでも、中古物件を探す際は「リノベーション可能な物件」という条件をはっきり伝えて、複数の不動産仲介業者に依頼します。
 リノベーションは既によく知られた言葉ですが、人によっては、リフォームと同様に考えている場合もあります。リフォームは可能でも、リノベーションは難しい物件を紹介されても困ります。「大幅な間取り変更をする」「水回りの位置を移す」など、想定する工事内容をいっしょに伝えておくと誤解の余地がなくなり、安心です。
 あらかじめ施工会社を決めておくと、その会社にもリノベーション向きの物件情報が入ってくることがよくあります。条件にあう中古住宅を早く見つけることができるかもしれません。

 
 
STEP4 内覧に同行してもらう

物件選びの強い味方

 中古住宅の質の見極めは、買い手次第。仲介業者などのアドバイスを借りながらも、間違いない物件選びをするためには、やはり住宅の構造や法規などに関する一定の知識が必要です。
 こんなとき、あらかじめ信頼できる施工会社を決めておくと、助かります。物件の内覧に同行してもらえるからです。

候補が絞られた段階で

 プランづくりを先に進めるには、実際の建物を見て、前もって物件の利点や制約を知ることが必須ですから、たいていの施工会社は内覧に同行してくれます。「この壁は抜けるか」「天井高はもっと上げられるか」など、物件を入念にチェックすることで、施主の希望するリノベーションが可能かどうか判断してくれます。
 リノベーションの施工会社は、条件に合致する物件を探し当てる強い味方になります。遅くとも、購入したい中古物件の候補が絞られてきた段階で、内覧に同行してもらう施工会社を決ておきましょう。

物件選びのポイント

 既存不適格…古い物件の中には現在の法律に照らすと違反になる住宅があります。リノベーションの際は、現行の法規に適合するよう条件がつくのが一般的です。場合によっては増築が認められないばかりか、現状よりも狭い家になることがあります。

 耐震性…1981年の新耐震基準を満たした建物が安心です。ただし、旧基準の物件が地震に弱いとも一概に言えません。耐震性は、ある程度、図面で判断できますから、購入を検討するのなら、建築士に依頼して調査してもらってもよいでしょう。戸建て住宅の場合は、リノベーションの際に耐震工事も可能です。

 バリアフリー…中古物件はバリアフリー仕様でないこともしばしば。床のバリアフリー化は後からでも可能なので、当面必要がなければ、バリアフリーにこだわらないことです。

 メンテナンス…戸建て住宅では基礎や柱などの構造面の不安を解消しましょう。屋根や外壁などの維持補修工事の履歴がわかると、リノベーションの際にメンテナンスも必要かどうかの判断材料となります。マンションでは長期修繕計画の施行や予定をチェック。定期的な補修がおろそかだと、管理組合が機能していないかもしれず、トラブル発生の心配があります。

 部屋の汚さ…部屋のクリーニングがされず、汚いままになっている物件があります。しかし、リノベーションが前提ですから、これは過度に気にしないこと。あくまでも立地・空間・価格での判断が大切です。汚さを敬遠するあまり、その物件の長所を見過ごさないようにしましょう。

 
 
STEP5 物件を購入する

 いい物件ほど、迷っているうちに買われてしまうもの。リノベーションにはスピードとタイミングも大切です。
 物件の購入にあたってローンを組む場合は、リノベーションに理解のある金融機関を利用したいものです。物件購入資金とリノベーション費用を住宅ローンとして一本化してくれる金融商品があります。勤務先の会社に財形貯蓄制度があるなら、財形住宅融資の利用も検討してみましょう。融資額や金利の面で有利です。
 融資の審査が承認されるタイミングで不動産売買契約を結び、これで購入のプロセスは、ほぼ完了です。リノベーションに弾みがついてきました。

 
 
STEP6 プランと見積りの細部をつめる


 購入代金の決済が終わり、物件が引き渡されるまでの間も、施工会社とは細かな打ち合わせを重ねることになるでしょう。
 手に入れた物件の可能性と制約条件、当初に抱いた希望、予算範囲、そして施工会社の提案をよく検討して、リノベーションの最終プランと工事金額を確定します。いよいよ大詰めです。

 
 
STEP7 工事契約を結ぶ

 プランと工事金額に納得できたら施工会社と工事請負契約を交わします。
 工事規模によりますが、工期は1?2か月程度が目安。施工会社が作成する工程表を手元に置き、スケジュールを把握します。現場での相談や調整が必要なことが生じるかもしれません。節目となる工事の時期をおおよそ頭に入れておきましょう。


リノベの疑問、すっきり解消 Q&A



Q1 中古物件とは言うけれど、どのくらい古い物件がリノベーション向きですか?


どのくらい古い物件がリノベーション向き?

住宅市場では、戸建ては築20〜25年で、マンションは築15〜20年で底値になり、それ以降は価格が下がりにくくなるのが相場、といわれます。
 ですから、安く求めるのであれば、それくらいの築年数を目安に中古物件を探すといいでしょう。安く買えれば、その分、リノベーション工事の費用に予算を回すことができます。
 ただし、住宅ローン減税の対象となるのは、マンションなど耐火構造なら築25年以内、木造住宅など非耐火構造なら築20年以内の物件で、購入に際して10年以上のローンを組むことが条件です。
 うんと古くても物件の安さをとるか、減税対象の物件をとるか。先々の支払いのシミュレーションをして比べてみるなど総合的に判断しましょう。

 
 
Q2 購入した物件で雨漏りが発生。仕方ないですか?

古い物件だからとあきらることはありません。不動産売買契約に則って、売主の責任で直してもらうことも可能です。
 中古住宅の売却にあたって売主が買主に示す書類の中に「付帯設備及び物件状況報告書」があります。これは、キッチンや洗面台、暖房給湯器などの設備は残していくのかどうか、建物にどんな不具合や破損・劣化があるかなどを一覧にしたものです。この書類での申告に相違して故障が見つかった場合は、売主の負担で復旧してもらえます。
 解体作業中に見つかる可能性があるのは、他にシロアリの害、給排水設備からの漏水、柱や梁といった建物主要部分の腐食など。いずれも売主の瑕疵担保責任で補修してもらえます。ただし、保証期間は引き渡しから2か月程度。リノベの着工に手間取ると、工事の際に故障が見つかっても既に保証期間切れ、ということになりかねませんから注意が必要です。

 
 
Q3 あまり古い物件だと、リノベーションしても、すぐに建物にガタが来ませんか?


あまり古い物件だと、すぐガタが来る?

リノベーションの後、何年その家に暮らすことができるか。たしかに、購入後の耐用年数が気になります。
 戸建て住宅は築30年も経つと建て替えられることが多いのですが、建物(土台や躯体)の耐用年数は、もっと長いと言われます。早稲田大学の小松幸夫教授らが行なった『「建物の平均寿命推計」の最新調査』(2011年)によれば、木造住宅・マンション(鉄筋コンクリート造)の平均寿命は、いずれも60年程度もあるそうです。マンションについて言えば、100年以上と計算する研究もあります。
 住宅の寿命や性能は、立地や気候、住み手のメンテナンスに大きく影響されます。いずれにしろ、購入を決める前に耐久性・耐震性といった住宅性能を調べてもらうと安心です。
 戸建てでは、とくに土台(コンクリート基礎)が寿命を迎えるようだと、こちらの補修あるいは取り替えが最優先。リノベーションと同時に耐久性を高める工事によって長寿命化を図ることが可能です。
 マンションでも、建物全体の大規模改修(配管など)や建て直しの実施計画が事前に分かれば、それを待ってから購入するのが得策です。購入前に修繕計画を見せてもらうことができます。

 
 
Q4 よくよく調べたら、希望通りのリノベーションが不可能な物件だと分かりました。売買契約を白紙に戻すことはできますか?

簡単にはできません。自己都合での解約となりますから、通常、売主に対して賠償金が発生することになります。
 ですから、購入を決める前に物件の点検調査を怠りなく。必ずリノベーションの施工会社に内覧同行を頼むようにしてください。リノベ工事に関係する箇所で不審な点があれば、見込みで判断せず、設計図面などの資料を売主や不動産業者から取り寄せ、現場での確認を徹底することが肝心です。
 マンションのリノベーションでは、構造上・設計上は可能でも、管理組合の規約上、許可されない工事があります。共用部分のベランダはもちろん、専有部分でも水回りの移設や床材の変更などに何らかの制約を設けているのがふつうです。
 リノベーションを前提に中古マンションを購入する際には、管理規約の確認が不可欠です。どこまでの工事が可能か不明な場合は、あらかじめリノベーションの施工会社に相談し、希望する工事内容と管理規約を照らし合わせましょう。

 
 
Q5 リノベーションをすると固定資産税が高くなりませんか?

住宅を取得すると固定資産税がかかりますが、リノベーションをすると、その税額は変わるのでしょうか。
 ざっくりと分かりやすい判断基準を示すとすれば、「建物の補修なら税額は変わらない」「増築なら税額はアップ」となります。つまり、住まいの原状維持なのか、それとも広くするのかで違ってくるわけです。
 ただ、リノベーションをしても税務課へ届け出る義務はないので、申告しないケースがほとんどでしょう。しかし、10㎡=約6畳以上の増築をする場合は建築確認の申請が義務ですから、これは事実上、工事の申告となります。
 また、増改築のためにローンを組む場合、法務局への増築登記を金融機関から求められることがあります。すると、増改築の事実は法務局から市町村へ通知され、いずれ税務課の家屋調査によって固定資産評価額が見直され、固定資産税額も変わることになります。
 建築確認の申請が必要な大がかりなリノベーションによって固定資産税がどのくらい上がるか知りたい人は、あらかじめ税務課や税事務所で概算してもらうことができます。本人確認のできる身分証明書と(リノベーションの施工会社が作った)工事用の図面があれば、おおよその税額を算出してくれるそうです。

 
 
Q6 リノベーションした住宅を十数年後に売却して住み替える予定です。
リノベすると売りにくくなりませんか?


リノベすると売りにくくなる?

リノベーションした自宅を売却する時、あまり大胆に間取りを変えていたりすると、売れないのでは――もっともな疑問です。
 住宅の新規着工数が減少し、今後ますます中古住宅をリノベーションして住むスタイルが普通になり、その件数も多くなりそうな動向がみられます。住宅を売却する場合、次の購入者もリノベーションを前提でその住宅を買うケースも増えそうです。したがって、そう心配する必要はないように思えます。売却時のことを考えずに、思いのままにリノベーションしてはいかがでしょうか。
 いざとなれば、仲介を頼む不動産会社に相談して、よくある間取りに直してから売却に出すという選択肢もあります。


住宅着工統計グラフ

中古+リノベーションで新居を手に入れた先輩の体験談




中古+リノベーション興味あります。
だって新築より安くて、しかも自分好みにできるって聞いたし。
でも中古住宅って本当に大丈夫なの?
どうやって見つけるの?
どこに工事をお願いしたらいいの?
あー、わからないことだらけ、やになっちゃう。


というあなたの声に応えるべく、ここでは実際に新居を手に入れプランドゥリフォームでご紹介させていただいた施主様の声を集めてみました。実際に体験してみないと分からないことがたくさん。一番知りたいあんなこと・こんなこと、教えてくださ~い。


戸建て リノベ札幌市厚別区 K様邸

札幌市厚別区 K様邸 ご家族

 理想は庭付きの一軒家。1年半の間に30軒近い物件を検討しましたがなかなか希望に合うものが見つからなかったんです。最終的には築年数は古くても広い方がいいと考えて、子育てにも最適な環境にある、敷地78坪の総2階建、築40年の中古住宅を購入しました。
 助成金や無利子の融資制度なども担当者が教えてくれたので、ここまでできるという判断がつきやすかったです。
 わからないことだらけだったからこそ、出来上がった我が家をみてこんなにステキになって!と感激しました。今はDIYで塀を基礎からコツコツ手づくり中です。


◎施工/株式会社 リビングワーク


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