リノベの疑問、すっきり解消 Q&A



Q1 中古物件とは言うけれど、どのくらい古い物件がリノベーション向きですか?


どのくらい古い物件がリノベーション向き?

住宅市場では、戸建ては築20〜25年で、マンションは築15〜20年で底値になり、それ以降は価格が下がりにくくなるのが相場、といわれます。
 ですから、安く求めるのであれば、それくらいの築年数を目安に中古物件を探すといいでしょう。安く買えれば、その分、リノベーション工事の費用に予算を回すことができます。
 ただし、住宅ローン減税の対象となるのは、マンションなど耐火構造なら築25年以内、木造住宅など非耐火構造なら築20年以内の物件で、購入に際して10年以上のローンを組むことが条件です。
 うんと古くても物件の安さをとるか、減税対象の物件をとるか。先々の支払いのシミュレーションをして比べてみるなど総合的に判断しましょう。

 
 
Q2 購入した物件で雨漏りが発生。仕方ないですか?

古い物件だからとあきらることはありません。不動産売買契約に則って、売主の責任で直してもらうことも可能です。
 中古住宅の売却にあたって売主が買主に示す書類の中に「付帯設備及び物件状況報告書」があります。これは、キッチンや洗面台、暖房給湯器などの設備は残していくのかどうか、建物にどんな不具合や破損・劣化があるかなどを一覧にしたものです。この書類での申告に相違して故障が見つかった場合は、売主の負担で復旧してもらえます。
 解体作業中に見つかる可能性があるのは、他にシロアリの害、給排水設備からの漏水、柱や梁といった建物主要部分の腐食など。いずれも売主の瑕疵担保責任で補修してもらえます。ただし、保証期間は引き渡しから2か月程度。リノベの着工に手間取ると、工事の際に故障が見つかっても既に保証期間切れ、ということになりかねませんから注意が必要です。

 
 
Q3 あまり古い物件だと、リノベーションしても、すぐに建物にガタが来ませんか?


あまり古い物件だと、すぐガタが来る?

リノベーションの後、何年その家に暮らすことができるか。たしかに、購入後の耐用年数が気になります。
 戸建て住宅は築30年も経つと建て替えられることが多いのですが、建物(土台や躯体)の耐用年数は、もっと長いと言われます。早稲田大学の小松幸夫教授らが行なった『「建物の平均寿命推計」の最新調査』(2011年)によれば、木造住宅・マンション(鉄筋コンクリート造)の平均寿命は、いずれも60年程度もあるそうです。マンションについて言えば、100年以上と計算する研究もあります。
 住宅の寿命や性能は、立地や気候、住み手のメンテナンスに大きく影響されます。いずれにしろ、購入を決める前に耐久性・耐震性といった住宅性能を調べてもらうと安心です。
 戸建てでは、とくに土台(コンクリート基礎)が寿命を迎えるようだと、こちらの補修あるいは取り替えが最優先。リノベーションと同時に耐久性を高める工事によって長寿命化を図ることが可能です。
 マンションでも、建物全体の大規模改修(配管など)や建て直しの実施計画が事前に分かれば、それを待ってから購入するのが得策です。購入前に修繕計画を見せてもらうことができます。

 
 
Q4 よくよく調べたら、希望通りのリノベーションが不可能な物件だと分かりました。売買契約を白紙に戻すことはできますか?

簡単にはできません。自己都合での解約となりますから、通常、売主に対して賠償金が発生することになります。
 ですから、購入を決める前に物件の点検調査を怠りなく。必ずリノベーションの施工会社に内覧同行を頼むようにしてください。リノベ工事に関係する箇所で不審な点があれば、見込みで判断せず、設計図面などの資料を売主や不動産業者から取り寄せ、現場での確認を徹底することが肝心です。
 マンションのリノベーションでは、構造上・設計上は可能でも、管理組合の規約上、許可されない工事があります。共用部分のベランダはもちろん、専有部分でも水回りの移設や床材の変更などに何らかの制約を設けているのがふつうです。
 リノベーションを前提に中古マンションを購入する際には、管理規約の確認が不可欠です。どこまでの工事が可能か不明な場合は、あらかじめリノベーションの施工会社に相談し、希望する工事内容と管理規約を照らし合わせましょう。

 
 
Q5 リノベーションをすると固定資産税が高くなりませんか?

住宅を取得すると固定資産税がかかりますが、リノベーションをすると、その税額は変わるのでしょうか。
 ざっくりと分かりやすい判断基準を示すとすれば、「建物の補修なら税額は変わらない」「増築なら税額はアップ」となります。つまり、住まいの原状維持なのか、それとも広くするのかで違ってくるわけです。
 ただ、リノベーションをしても税務課へ届け出る義務はないので、申告しないケースがほとんどでしょう。しかし、10㎡=約6畳以上の増築をする場合は建築確認の申請が義務ですから、これは事実上、工事の申告となります。
 また、増改築のためにローンを組む場合、法務局への増築登記を金融機関から求められることがあります。すると、増改築の事実は法務局から市町村へ通知され、いずれ税務課の家屋調査によって固定資産評価額が見直され、固定資産税額も変わることになります。
 建築確認の申請が必要な大がかりなリノベーションによって固定資産税がどのくらい上がるか知りたい人は、あらかじめ税務課や税事務所で概算してもらうことができます。本人確認のできる身分証明書と(リノベーションの施工会社が作った)工事用の図面があれば、おおよその税額を算出してくれるそうです。

 
 
Q6 リノベーションした住宅を十数年後に売却して住み替える予定です。
リノベすると売りにくくなりませんか?


リノベすると売りにくくなる?

リノベーションした自宅を売却する時、あまり大胆に間取りを変えていたりすると、売れないのでは――もっともな疑問です。
 住宅の新規着工数が減少し、今後ますます中古住宅をリノベーションして住むスタイルが普通になり、その件数も多くなりそうな動向がみられます。住宅を売却する場合、次の購入者もリノベーションを前提でその住宅を買うケースも増えそうです。したがって、そう心配する必要はないように思えます。売却時のことを考えずに、思いのままにリノベーションしてはいかがでしょうか。
 いざとなれば、仲介を頼む不動産会社に相談して、よくある間取りに直してから売却に出すという選択肢もあります。


住宅着工統計グラフ